Reclamación de acceso a la información sobre precios de compra y venta de viviendas protegidas de la SAREB y desestimación por afectar a la estrategia comercial

Resolución reclamación art. 24 LTAIBG I.ANTECEDENTES 1.Según se desprende de la documentación obrante en el expediente, el 23 de febrero de 2024 la fundación reclamante solicitó al MINISTERIO DE ASUNTOS ECONÓMICOS Y TRANSFORMACIÓN DIGITAL, al amparo de la Ley 19/2013, de 9 de diciembre, de transparencia, acceso a la información pública y buen gobierno (en adelante, LTAIBG), la siguiente información: «A raíz de una solicitud de información anterior, la Sareb nos facilitó el listado de activos comprados, de los que 12.349 son viviendas protegidas. En esta solicitud pedimos el precio por el que la Sareb compró cada una de estas viviendas S/REF: 00001-00087418 N/REF: 434/2024 Fecha:La de firma. Dirección: Información solicitada: Precio de compra/venta de vivienda protegida. R C T B G N ú m e r o : - F e c h a : / / P s id n t F h a ir m S d d b protegidas señalando la entidad a la que se adquirió, la fecha y municipio en el que están localizadas. De estas viviendas protegidas, datos sobre cuántas han sido vendidas, precio de venta, fecha de venta, municipio de la vivienda y entidad a la que fue vendida. Pedimos también que confirmen si la información se refiere a viviendas protegidas individuales o a paquetes de viviendas, tanto en el caso de las compras como en el de las ventas. Aunque en nuestra solicitud anterior, el CTBG rechazó que se nos facilitara el precio de compra y venta de activos de la Sareb en base a que su “divulgación causa daño a los intereses económicos y comerciales de la empresa”, entendemos que en el caso de las viviendas protegidas, dado su especial carácter y a las subvenciones a las que hayan estado sujetas, el interés público está por encima de estos “intereses económicos y comerciales de la empresa”.» 2.Mediante resolución del Director de Gestión de Vivienda Social y Asequible, Relaciones Institucionales e Impulso de Balance de la SAREB, de 15 de marzo de 2024, acuerda una concesión parcial en los siguientes términos: « (…)Segundo.- En el archivo remitido junto a la contestación a la solicitud a la que se hace referencia, ya constaba la entidad cedente de procedencia, el tipo de activo, la comunidad autónoma, la provincia y el municipio del modo y manera en la que lo tenemos registrado en nuestros archivos sin que para ello deba desarrollarse reelaboración alguna. La consideración en lo relativo a que en el momento de la cesión por parte de la entidad estuvieran bajo un régimen de protección no implica que necesariamente lo estuvieran en el momento de la venta y si así fuera, que la misma no fuera susceptible de venta de acuerdo con las condiciones y requerimientos de protección concedida en su momento, sobre lo que Sareb es ajeno por cuanto no era dueño en el momento en el que citado régimen de protección se otorgó. Sareb no ha tenido noticia alguna en orden a que en los procesos de venta llevados a cabo se haya producido ningún tipo de vulneración de norma en esta materia, no obstante, si por parte del solicitante conociera de alguna incidencia en este sentido rogaríamos que nos la comunicase. G ú o - Por otro lado, el hecho de que en el momento la adquisición, construcción o por cualquier otro motivo, los inmuebles estuvieran sometidos a algún régimen especial de protección ello no implica por sí mismo que la divulgación o suministro de la información altere lo ya indicado por la resolución del CTBG 1943- 2023. El hecho de que las viviendas se encuentren sometidas a un régimen especial de protección podría afectar a plazos de venta, límites máximos de venta u otros condicionantes que implicaría la aplicación de una estrategia comercial específica para citados activos. Así, dar la información en la forma y alcance solicitado podría desvelar el conocimiento comercial y la estrategia de la empresa, lo que tiene un impacto directo en nuestra posición frente a los competidores que también pueden tener, al igual que Sareb, activos con los condicionantes señalados. En esta misma línea, y con la misma lógica de preservación de la estrategia comercial, el límite invocado resulta de aplicación al precio de venta de los activos vendidos, en la medida en que su conocimiento puede desvelar las tácticas de negociación seguidas frente a los diversos adquirentes. por estas razones entendemos que se debe mantener el secreto sobre los precios ya que afecta a la estrategia de venta que se utiliza para cada tipo de activos (resoluciones CTBG 939/2023; 1943/2023» 3.Mediante escrito registrado el 15 de marzo de 2024, la fundación solicitante interpuso una reclamación ante el Consejo de Transparencia y Buen Gobierno (en adelante, el Consejo) en aplicación del artículo 24 de la LTAIBG en la que pone de manifiesto que: «En respuesta a nuestra solicitud de información, con número de expediente 00001-00087418, en la que pedimos el precio de compra de las 12.349 viviendas protegidas adquiridas por la Sareb, y la fecha de venta, comprador, municipio y precio de venta de las que, de estas, finalmente han sido vendidas, la entidad nos ha facilitado tan solo el número total de las viviendas protegidas que han sido vendidas. Sobre el resto de datos solicitados, la Sareb ha respondido en su negativa a facilitarnos la información únicamente en lo que respecta al precio de venta, ignorando el resto de datos solicitados. Afirma la Sareb que, sobre la protección de estas viviendas, “es ajeno por cuanto no era dueño en el momento en el que citado régimen de protección se otorgó”. Sin embargo, independientemente de que la protección se diera antes de la adquisición por parte de la Sareb, esta entidad, a la hora de vender estas viviendas, tenía por obligación que ser conocedora de si la vivienda seguía atada a un régimen de protección o no, al igual que el comprador debe saber si la vivienda que adquiere sigue sujeta o no a un régimen de protección. Siguen desde la Sareb afirmando que, “por otro lado, el hecho de que en el momento la adquisición, construcción o por cualquier otro motivo, los inmuebles estuvieran sometidos a algún régimen especial de protección ello no implica por sí mismo que la divulgación o suministro de la información altere lo ya indicado por la resolución del CTBG 1943- 2023". Desde Fundación Civio no compartimos esta afirmación. Entendemos que el precio por el que una institución pública —la Sareb— adquirió una vivienda protegida —y por tanto, sujeta a ayudas y control público— y el precio por el que esta misma entidad vendió esa vivienda protegida —reiteramos, sujeta a ayudas y control público— es por necesidad una información pública y de gran interés público que supera la protección de las “tácticas de negociación seguidas frente a los diversos adquirentes” por parte de esta entidad que, repito, es de capital mayoritariamente público. Por ello, reclamamos que la Sareb nos proporciona toda la información solicitada.» 4.Con fecha 18 de marzo de 2024, el Consejo trasladó la reclamación al Autoridad de Resolución Ejecutiva (FROB) solicitando la remisión de la copia completa del expediente derivado de la solicitud de acceso a la información y el informe con las alegaciones que considere pertinentes. El 27 de marzo de 2024 tuvo entrada en este Consejo escrito en el que se señala: «Por parte de Sareb se remite a la copia del acuerdo comunicado al interesado que ha sido aportado por el mismo al Consejo. Es relevante señalar que con fecha de 12 de febrero de 2024 con copia trasladada al CTBGC en la misma fecha - nº de registro 2024-E-RE-512 relativo al expediente 1943/2023 - y en cumplimiento de lo requerido por el CTBG, se le comunicó al reclamante el listado total de los activos inmobiliarios adquiridos y vendidos por Sareb. En el listado de compra se hacía constar entidad cedente, descripción del inmuebles y localización territorial por Municipio. Ahora en el expediente 434/2024, Sareb responde el ahora reclamante el 15 marzo de 2024 por medio de comunicación que se adjunta y que es la que motiva la reclamación objeto de las presentes alegaciones. 1ª. - Sareb se reitera en el contenido de la comunicación del acuerdo realizada al interesado. Por parte de Sareb se ha trasladado a la reclamante toda la información que obra en nuestros archivos referente a los activos que fueron objeto de adquisición origen de la cartera Sareb. En esta información constan las entidades cedentes, así como la localización por Comunidad Autónoma, Provincia y Municipio de los activos. Además de lo anterior, se solicita la información relativa al precio de venta de las “viviendas protegidas” bajo el fundamento consistente en que (…) Por tanto, debemos centrar la alegación en el hecho de que lo que se solicita por parte de la Fundación como información adicional que se ha omitido, es la información de precio de venta de viviendas protegidas. Pues bien, debemos partir de la premisa consistente en que entre 2012 y 2013, Sareb y las entidades financieras cedentes procedieron a la formalización de los correspondientes contratos de transmisión de activos. Dichos activos fueron transmitidos libres de cargas por las entidades cedentes, como un todo, y por un precio único y fueron adquiridos por Sareb mediante la emisión de Bonos. El desglose de los activos con identificación de la entidad cedente fue comunicado por Sareb al ahora reclamante con todos los datos identificativos solicitados que es además la información que consta en los archivos de Sareb en la forma en que, en origen, se nos trasladó por las entidades cedentes y sobre los que se ha omitido el precio de venta ahora reclamado ante el CTBG. Así y centrando la alegación a este elemento de comunicación del precio de venta, la estrategia comercial de Sareb debe necesariamente centrarse en la definición de precios de venta en cuya determinación tiene una incidencia fundamental la situación jurídica del inmueble. Esta situación jurídica es cambiante en el tiempo y así, como en el caso que nos ocupa, el régimen de protección oficial tiene incidencia en la definición de los precios de venta, en los tiempos de comercialización entre otras consideraciones. Por lo anterior, Sareb entiende que nuevamente estamos en presencia de un elemento que incide en el análisis de la valoración de nuestra cartera en venta, que afecta a los elementos determinantes del precio y de la comercialización y entendemos resulta de aplicación la limitación del artículo 14.1 h) de la LTBGC. Así ya el CTBG en dos resoluciones - R 1943/2023 y 939/2023 -, ha señalado que (…) Debemos aquí insistir en lo ya señalado anteriormente, el hecho de que en origen los activos inmobiliarios tuvieran un régimen especial de protección ello no implica que lo tuvieran en el momento de su venta y, en segundo lugar, de tenerlo, habría sido una circunstancia adicional, entre otras muchas como posteriormente mencionamos a título de ejemplo, a tener en cuenta para la definición de los elementos de la estrategia comercial y fijación de precios que permitieran su comercialización. La manifestación de este dato puede suponer, en consecuencia, hacer público el precio de venta de inmuebles que no estaban sometidos a un régimen de protección en el momento en el que se produjo y por tanto manifestar al mercado, competidores y potenciales interesados, la estrategia comercial de Sareb sobre vivienda libre de condicionantes derivados de la protección o bien, poner de manifiesto estrategias comerciales o precios afectados precisamente por los mismos condicionantes derivados del régimen de protección que afectarían igualmente a la estrategia comercial de estos concretos activos. En cualquiera de ambos casos, entendemos que manifestar esta información, impediría el desarrollo adecuado de la función pública de Sareb que ya el CTBG señaló cuando en la resolución 1943 -2023 expresó el alcance del interés público para acceder a su información” en atención a las funciones de SAREB que fue creada para gestionar y vender los activos problemáticos de las antiguas cajas de ahorro y sus filiales que recibieron ayudas públicas. Desde Sareb se han identificado, ante la solicitud del interesado, la ubicación territorial de los inmuebles y la entidad titular en origen y además la tipología de los inmuebles con todo el alcance, insistimos, que consta en nuestros archivos que no impliquen reelaboración, en un ejercicio adecuado de las obligaciones de transparencia que entendemos reclama la LTBGC; añadir como información adicional el precio de venta que puede estar condicionado por factores estrictamente de mercado o también derivado de la intervención regulatoria de las Administraciones – como puede ser no sólo el hecho de que haya existido o exista en la actualidad un régimen de especial protección sino también a otras actuaciones previas o nuevas como, por ejemplo, limitaciones en materia urbanísticas derivadas de planeamientos urbanísticos, derivadas de la definición de zonas de mercado residencial tensionado, en entre otras múltiples opciones de difícil enumeración exhaustiva derivadas de la normativa que regula el sector inmobiliario -, puede dar lugar a que el argumento del invocado con carácter general interés público en caso de que exista o haya existido un régimen de protección en las viviendas, se extienda a toda la cartera de Sareb precisamente por el hecho de que se actúa en un mercado regulado como es el inmobiliario y de especial intensidad en el mercado de la vivienda. Es por ello que de nuevo nos remitimos a la resolución invocada del CTBG en relación al adecuado juicio de proporcionalidad y de ponderación de los intereses en conflicto, cuando concluye que: “Constatado el daño que provocaría proporcionar el acceso a estos dos segmentos de información y tomando en consideración que con esta resolución se reconoce el acceso al listado total de activos y al listado de activos vendidos por año y empresa adquirente, considera que este Consejo que prevalece el interés de la empresa a mantener el secreto sobre el precio de venta de cada uno de los activos ya vendidos y sobre la estrategia de venta que utiliza para cada tipo de activos.» 5.El 1 de abril de 2024, se concedió audiencia al reclamante para que presentase las alegaciones que estimara pertinentes; recibiéndose escrito en ese mismo díaen el que señala: « En vista de las alegaciones presentadas por la Sareb frente a nuestra solicitud de información, reiteramos nuestra petición subrayando que el régimen de protección de estas viviendas hace que la información solicitada en cuanto a su precio de compra y venta sea de especial interés público, interés que debe estar por encima de la protección de la estrategia comercial de la Sareb, más cuando esta es de capital mayoritariamente público y, por tanto, debe seguir al interés público. Entendemos que este interés público se podría ampliar a toda la cartera de activos de la Sareb, como esta entidad anota en sus alegaciones, pero también que es especialmente es las viviendas compradas con algún tipo de protección donde este interés público y su superioridad sobre la estrategia comercial no debe ponerse en duda..» 6.El 3 de abril el FROB remite a este Consejo la totalidad del expediente relativo a la solicitud de acceso a la información pública de Civio incluyendo copia de las remisiones efectuadas a SAREB. II.FUNDAMENTOS JURÍDICOS 1.De conformidad con lo dispuesto en el artículo 38.2.c) de la LTAIBG y en el artículo 8 del Real Decreto 919/2014, de 31 de octubre, por el que se aprueba el Estatuto del Consejo de Transparencia y Buen Gobierno , el presidente de esta Autoridad Administrativa Independiente es competente para resolver las reclamaciones que, en aplicación del artículo 24 de la LTAIBG , se presenten frente a las resoluciones expresas o presuntas recaídas en materia de acceso a la información. 2.La LTAIBG reconoce en su artículo 12 el derecho de todas las personas a acceder a la información pública, entendiendo por tal, según dispone en el artículo 13, «los contenidos o documentos, cualquiera que sea su formato o soporte, que obren en poder de alguno de los sujetos incluidos en el ámbito de aplicación de este título y que hayan sido elaborados o adquiridos en el ejercicio de sus funciones». De este modo, la LTAIBG delimita el ámbito material del derecho a partir de un concepto amplio de información, que abarca tanto documentos como contenidos específicos y se extiende a todo tipo de “formato o soporte”. Al mismo tiempo, acota su alcance, exigiendo la concurrencia de dos requisitos que determinan la naturaleza “pública” de las informaciones: (a) que se encuentren “en poder” de algunode los sujetos obligados, y (b) que hayan sido elaboradas u obtenidas “en el ejercicio de sus funciones”. Cuando se dan estos presupuestos, el órgano competente debe conceder el acceso a la información solicitada, salvo que justifique de manera clara y suficiente la concurrencia de una causa de inadmisión o la aplicación de un límite legal. 3.La presente reclamación trae causa de una solicitud, formulada en los términos que figuran en los antecedentes, en la que se pretende conocer el precio por el que SAREB compró cada una de las viviendas protegidas (que forman parte de sus activos) con indicación de la entidad a la que se adquirió, la fecha y municipio de ubicación. Asimismo, se solicita información sobre cuántas de esas viviendas protegidas han sido vendidas, precio de venta, fecha de venta y entidad adquirente; así como que se concrete si la información se refiere a viviendas protegidas individuales o a paquetes de viviendas (tanto en las compras como en las ventas) La SAREB dictó resolución en la que pone de manifiesto que los extremos relativos a la fecha de adquisición y venta de activos inmobiliarios y municipios de ubicación ya fue trasladada con ocasión de la ejecución de la previa resolución de este Consejo R CTBG 1043/2023; y que, de acuerdo con la citada resolución, no procede facilitar el precio de compra y venta en la medida en que su divulgación causa un perjuicio a los intereses económicos y comerciales de la sociedad en la medida en que incide directamente sobre su estrategia comercial. Consideraciones que, en esencia, viene a reiterar en el trámite de alegaciones de este procedimiento. 4.La resolución de esta reclamación debe partir de lo acordado en la resolución R CTBG 1043/2023, de 5 de diciembre, citada por ambas partes, en la medida en que constituye, precisamente, el precedente de la solicitud de acceso a la información cuya denegación ahora se analiza. En efecto, en la citada resolución se estimó parcialmente la reclamación interpuesta por la misma fundación frente a la negativa de la SAREB a proporcionar el listado de inmuebles vendidos y adquiridos por la citada sociedad, con especificación de la dirección completa, fecha de adquisición y de venta y precio. Este Consejo consideró entonces, en resumen, que parte de la información se encontraba ya publicada y accesible en los enlaces que había remitido la SAREB a la fundación reclamante en aplicación de lo dispuesto en el artículo 22.3 LTAIBG; en particular, se señalaba en la citada resolución R CTBG 1043/2023 que «desde la web de SAREB puede accederse a la totalidad de los inmuebles que posee en los diversos puntos de la geografía española —excluyendo aquéllos que no son propiedad de la compañía por tratarse de garantías de préstamos o encontrarse en proceso de toma de posesión—. En la web figura, así, no solo el número total de viviendas, anejos, suelos, terciarios u obras en curso, sino que también se facilita la búsqueda de estos inmuebles por comunidad autónoma, provincia y municipio. Asimismo, en la propia web de la sociedad se explica la procedencia de los activos (entre ellos, los activos inmobiliarios que constituyen el 22.3% del total)». Y, desde esta perspectiva, se entendía que esa información (localización de inmuebles a nivel municipal) resultaba suficiente pues «una localización más precisa de los inmuebles junto con el dato de si encuentran o no ocupados, puede permitir la identificación de terceras personas no relacionadas con los fines públicos que lleva a cabo la SAREB y con los recursos económicos públicos que se utilizan para ello. Es por ello que, en este caso, se considera prevalente la protección del derecho fundamental a la protección de datos de carácter personal sobre el derecho de acceso a la información» —con referencia a otra previa resolución de este Consejo: la R CTBG 991/2023, de 17 de noviembre. Por otro lado, y en lo concerniente al resto de la información solicitada, este Consejo señaló que resultaba procedente la entrega de la información relativa a las entidades adquirentes y fecha de adquisición, pero no el precio de venta puesto que su conocimiento desvela las tácticas de negociación seguidas frente a los diversos adquirentes y, por tanto, la estrategia económica de la sociedad. Se entendió, en este caso, que resultaba de aplicación el límite previsto en el artículo 14.1.h) LTAIBG que había invocado la SAREB. Según consta a este Consejo, en ejecución de la citada R CTBG 1043/2023 le han sido remitidos a Civio, según acuerda resolución de cumplimiento adoptada por la SAREB el 12 de febrero de 2024, dos archivos Excel con detalle de las compras y de las ventas (incluyendo fecha) de los activos de la SAREB. 5.De lo hasta ahora expuesto se desprende que la solicitud de acceso de la que trae causa esta reclamación es una concreción de la anteriormente ya facilitada. Esto es, se pretende que se proporcione la misma información ya solicitada (ubicación de la vivienda, fecha y precio de adquisición y fecha y precio de venta; y si se trata de viviendas individuales o paquetes de viviendas) pero únicamente respecto de las viviendas protegidas. El argumento principal en que la fundación reclamante sustenta esta nueva petición es el especial carácter de las viviendas protegidas; entendiendo que, en esos casos, prima el interés público en el acceso a la información relativa al precio sobre la protección de los intereses económicos y comerciales de la empresa. Por tanto, este nueva reclamación pretende, de forma indirecta, que se revise el criterio ya expresado por este Consejo en las precedentes resoluciones aludiendo a la especial condición de determinadas viviendas que no se alegó (y, en consecuencia, no se tuvo en cuenta) en la anterior ocasión. Sin embargo, a juicio de este Consejo, este nuevo elemento no desvirtúa lo ya resuelto respecto de la procedencia de restringir el acceso al precio de adquisición y venga de los activos de la SAREB con fundamento en el límite previsto en el artículo 14.1.h) LTAIBG. En efecto, tal como explica la SAREB el hecho de que un inmueble se encuentre sometido a un especial régimen de protección puede «afectar a plazos de venta, límites máximos de venta u otros condicionantes que implicaría la aplicación de una estrategia comercial específica para citados activos», lo que supone «desvelar el conocimiento comercial y la estrategia de la empresa, lo que tiene un impacto directo en nuestra posición frente a los competidores que también pueden tener, al igual que Sareb, activos con los condicionantes señalados». En este sentido se señala que ese especial régimen jurídico no es inmutable en el tiempo (una vivienda calificada como tal puede dejar de estarlo en el momento de venderse, y a la inversa, por lo que podría afectar a toda la cartera de SAREB) y se trata de una circunstancia más que se añade a otros factores que determinan el precio de venta. Teniendo en cuenta lo anterior, en línea con lo acordado en el precedente, entiende este Consejo que, en tanto no concluya el proceso de liquidación de los activos en cartera, facilitar el precio de venta de las viviendas sometidas a especial régimen de protección causa, en efecto, un perjuicio a los intereses económicos y comerciales de la SAREB en la medida en que desvela tácticas de negociación y estrategia comercial, sin que por parte de la fundación reclamante se hayan aportado argumentos para justificar la existencia de ese interés público superior que, en su opinión, subyace en la divulgación de la información pretendidas, pues se ha limitado a poner de manifiesto tal circunstancia —afirmando el interés público de conocer a qué previo compró SAREB una vivienda pública y a qué precio la vendió—, sin consideraciones añadidas. 6.En conclusión, tomando en consideración la información que ya ha sido proporcionada a la fundación reclamante sobre este particular en ejecución de la previa resolución de este Consejo R CTBG 1043/2023, procede desestimar la reclamación pues se considera justificada la concurrencia en el momento actual del límite previsto en el artículo 14.1.h) LTAIBG. III.RESOLUCIÓN En atención a los antecedentes y fundamentos jurídicos descritos, procede DESESTIMAR la reclamación interpuesta por la Fundación Ciudadana Civio frente a la SAREB, S.A. De acuerdo con el artículo 23.1 , de la Ley 19/2013, de 9 de diciembre, de transparencia, acceso a la información pública y buen gobierno, la reclamación prevista en el artículo 24 de la misma tiene la consideración de sustitutiva de los recursos administrativos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 112.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre , de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. Contra la presente resolución, que pone fin a la vía administrativa, se podrá interponer recurso contencioso-administrativo, en el plazo de dos meses, directamente ante la Sala de lo Contencioso-administrativo de la Audiencia Nacional, de conformidad con lo previsto en el apartado quinto de la Disposición adicional cuarta de la Ley 29/1998, de 13 de julio, Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa . EL PRESIDENTE DEL CTBG Fdo.: José Luis Rodríguez Álvarez